DIMOB no aluguel por temporada: quando a empresa precisa entregar

A DIMOB, Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, é uma obrigação acessória da Receita Federal regulada pela Instrução Normativa RFB 1.115/2010. O anfitrião pessoa física não entrega. Entra na rotina de quem opera a temporada por empresa: a que intermedeia aluguel de imóveis de terceiros, a que subloca e a empresa constituída para construção, administração, locação ou alienação de patrimônio próprio, de seus condôminos ou de seus sócios. Abaixo está o que a Receita diz sobre quem entrega, o que vai na declaração, o prazo e as multas.

Quem está obrigado

Pelo art. 1º da IN RFB 1.115/2010, a DIMOB é obrigatória para as pessoas jurídicas e equiparadas:

• Que comercializarem imóveis que houverem construído, loteado ou incorporado para esse fim.
• Que intermediarem aquisição, alienação ou aluguel de imóveis.
• Que realizarem sublocação de imóveis.
• Que se constituírem para construção, administração, locação ou alienação de patrimônio próprio, de seus condôminos ou de seus sócios.

Na temporada, os três últimos casos são os que costumam aparecer: a empresa de gestão que intermedeia o aluguel de imóveis de proprietários, a empresa que aluga um imóvel e o subloca, e a empresa constituída para locar patrimônio próprio ou dos sócios, como uma holding patrimonial.

A pergunta 10 trata da empresa cuja atividade é a administração, a locação ou a cessão do próprio patrimônio: ela entrega a DIMOB se fez operações imobiliárias no ano e, se contratar outra empresa para intermediar a locação, essa intermediária também entrega. A pergunta 11 confirma a obrigação da empresa cuja atividade principal é a construção, a administração, a locação ou a alienação do patrimônio próprio, de seus sócios ou condôminos, nos termos do art. 1º, IV.

A pessoa física só é equiparada à pessoa jurídica, para esse fim, quando faz incorporação ou loteamento (pergunta 4). O anfitrião que aluga o próprio imóvel na pessoa física não entrega DIMOB e declara a renda no carnê-leão e no ajuste anual. A empresa que não fez operações imobiliárias no ano está desobrigada (art. 1º, § 3º).

A IN fala em locação, sublocação e intermediação de aluguel. Locação e hospedagem com serviço ao hóspede são enquadramentos diferentes, e a escolha pesa no ISS e no CNPJ. Confirme com o contador antes de tratar a declaração como inaplicável.

O que vai na declaração

Pelo art. 2º, II, a DIMOB traz os pagamentos efetuados no ano, discriminados mensalmente, decorrentes de locação, sublocação e intermediação de locação, independentemente do ano em que o contrato foi feito. É entregue pelo estabelecimento matriz, com os dados de todos os estabelecimentos. No Perguntas e Respostas, a Receita detalha a ficha de locação:

• Rendimento bruto é o valor total pago pelo locatário no mês, sem nenhuma dedução, informado no mês em que o locatário paga à administradora, ainda que o repasse ao proprietário seja depois (pergunta 20).
• Comissão é o valor pago pelo locador à administradora pela administração do imóvel, conforme o contrato, informado no mês em que for paga (pergunta 20). A taxa de intermediação paga à imobiliária no mês do contrato integra a comissão informada na DIMOB (pergunta 33). Acréscimo de atraso repassado ao locador entra no rendimento bruto. O que fica com a imobiliária integra a comissão dela, mas a taxa de administração calculada sobre esse acréscimo não entra na comissão mensal da ficha de locação (pergunta 21).
• Imóvel com dois ou mais proprietários gera um registro para cada locador, com o valor recebido e a comissão divididos na proporção do contrato (pergunta 23).
• Locatário não domiciliado no Brasil, fora das hipóteses do art. 20 da IN RFB 1.548/2015, pode ser informado com a sigla NDP no lugar do CPF (pergunta 30).

A DIMOB emite o Comprovante Anual de Rendimentos de Aluguéis para locadores e locatários (pergunta 62). Para o proprietário que deixa o imóvel com uma gestora, isso quer dizer que os aluguéis informados por ela chegam à Receita com o seu CPF. Vale conferir se o que a gestora declarou bate com o que você lançou no carnê-leão e na declaração anual.

Duas empresas na mesma locação

Na Solução de Consulta Cosit 237/2019, a Receita respondeu que as pessoas jurídicas que atuam em conjunto na intermediação de aluguel apresentam a DIMOB individualmente, cada uma com o rendimento bruto, a comissão e o imposto retido proporcionais à sua participação, conforme o contrato de intermediação. É o caso, por exemplo, de duas empresas que dividem a gestão e a comissão de um mesmo imóvel.

Prazo e envio

A DIMOB é entregue até o último dia útil de fevereiro do ano seguinte ao das informações e transmitida pelo Receitanet (art. 3º). O preenchimento é feito no programa da Receita, como descrevem as Orientações Gerais e o serviço de declarar atividades imobiliárias. A assinatura com certificado digital é obrigatória, exceto para as empresas optantes pelo Simples Nacional (art. 3º, § 1º). Em extinção, fusão, incorporação ou cisão total, a declaração de Situação Especial vence no último dia útil do mês seguinte ao evento (art. 1º, § 2º).

Multas

As multas estão no art. 57 da Medida Provisória 2.158-35/2001, na redação da Lei 12.873/2013, que comina a penalidade. A IN RFB 1.115/2010, no art. 4º com a redação da IN RFB 2.218/2024, cita alíneas desse artigo sem repetir a faixa inteira. Como só a lei pode cominar penalidade (art. 97, V, do Código Tributário Nacional), a instrução não pode agravar o que a MP estabelece.

As Orientações Gerais da DIMOB, atualizadas em 01/09/2023, e a pergunta 63 ainda transcrevem a faixa da MP. Na compilação do Planalto, a redação vigente é a de 2013: a alínea "a" diz "ou pelo Simples Nacional", enquanto nas Orientações Gerais aparece "tenham optado pelo Simples Nacional".

Pela entrega fora do prazo, o art. 57, I, "a", fixa R$ 500,00 por mês-calendário ou fração para a pessoa jurídica em início de atividade, imune ou isenta, ou que, na última declaração apresentada, tenha apurado lucro presumido ou pelo Simples Nacional. A alínea "b" fixa R$ 1.500,00 por mês-calendário ou fração para as demais pessoas jurídicas.

Já a alínea "c" fixa R$ 100,00 por mês-calendário ou fração para a pessoa física. Se, na última declaração, a pessoa jurídica usou mais de uma forma de apuração do lucro, ou fez reorganização societária, aplica-se a alínea "b" (§ 2º).

O art. 4º vigente da IN 1.115, com a redação da IN RFB 2.218/2024, publicada no DOU de 18/09/2024, escreve os R$ 500,00 só para pessoas jurídicas em início de atividade, com remissão à alínea "a", e os R$ 1.500,00 para as demais pessoas jurídicas, com remissão à alínea "b". Não repete imune, isenta, lucro presumido nem Simples. Para Simples e lucro presumido fora do início de atividade, a diferença é de R$ 1.000,00 por mês. Vale a lei: a IN não pode agravar a multa, e a faixa que permanece é a do art. 57. Essa multa do inciso I cai à metade quando a obrigação é cumprida antes de qualquer procedimento de ofício (art. 57, § 3º).

Pela informação inexata, incompleta ou omitida, o art. 57, III, "a", fixa 3% do valor das transações comerciais ou das operações financeiras da pessoa jurídica, não inferior a R$ 100,00. O art. 4º, III, da IN repete esse percentual e cita a mesma alínea. Para a pessoa física, a alínea "b" do mesmo inciso é de 1,5%, não inferior a R$ 50,00, trecho que a IN não escreve.

Pelo não atendimento à intimação da Receita para cumprir a obrigação ou prestar esclarecimentos, o art. 57, II, fixa R$ 500,00 por mês-calendário, sem a expressão "ou fração". O art. 4º da IN escreve "R$ 500,00 por mês-calendário ou fração" para o mesmo caso, mas a penalidade que prevalece é a da MP.

Para a optante pelo Simples Nacional, o art. 57, § 1º, reduz em 70% os valores e o percentual dos incisos II e III. A redução alcança o valor da intimação e o percentual da informação inexata, incompleta ou omitida, embora a IN 2.218 não repita essa redução.

O art. 4º, parágrafo único, da IN, na redação da IN 2.218, conta as multas dos incisos I e II a partir do primeiro dia seguinte ao prazo de entrega até a apresentação da DIMOB (no atraso) ou a lavratura do auto de infração (na intimação). A IN acrescenta, no art. 5º, que a omissão de informações ou a prestação de informações falsas na DIMOB configura hipótese de crime contra a ordem tributária prevista no art. 2º da Lei 8.137/1990.

A DIMOB informa. O imposto segue outra regra

A DIMOB leva as operações à Receita. Ela não calcula nem recolhe o imposto. A renda do aluguel segue as regras da pessoa física ou da empresa, conforme quem é o locador, como explica o texto sobre CNPJ para Airbnb. Para quem pensa em reunir imóveis numa empresa, o texto sobre holding familiar e ITBI mostra o que a lei diz sobre a transferência.

Onde a ApuraStay entra

A ApuraStay faz a contabilidade de quem hospeda por temporada e organiza reservas, repasses e comissões mês a mês, base para declarações acessórias como a DIMOB. O enquadramento específico da sua empresa deve ser validado com o contador responsável.