CNAE para Airbnb e aluguel por temporada: qual usar e o risco de cair fora do Simples

Quem abre um CNPJ para anunciar no Airbnb encontra dois códigos parecidos. Um descreve locação de imóvel próprio. O outro descreve alojamento. A Concla inclui nele a curta temporada de imóvel residencial. O código do cadastro muda duas coisas: se a empresa pode ficar no Simples Nacional e, quando pode, qual tabela alcança a receita. Abaixo está o que o IBGE põe em cada subclasse e o que a lei do Simples faz com a atividade.

O 6810-2/02 é locação de imóvel próprio

Na Concla, a subclasse 6810-2/02 se chama aluguel de imóveis próprios. A nota explicativa compreende o aluguel de imóveis próprios, residenciais e não residenciais, o aluguel de apart-hotéis residenciais próprios, o aluguel mensal de vagas de garagem próprias e o aluguel de terras próprias para exploração agropecuária.

A mesma nota deixa de fora as atividades de hotéis, acampamentos e outros alojamentos para estadias de curta duração. Os códigos que ela aponta são 5510-8/01, 5510-8/02, 5510-8/03, 5590-6/01, 5590-6/02, 5590-6/03 e 5590-6/99.

Estadia curta, nessa nota, fica na divisão 55. A locação comum do imóvel próprio, residencial ou não, é o caso que a nota coloca no 6810-2/02.

Hotel, apart-hotel e a temporada residencial

O 5510-8/01, hotéis, compreende as atividades dos hotéis e pousadas, combinadas ou não com serviço de alimentação. A nota não descreve o anúncio de um apartamento residencial por alguns dias. O 5510-8/02, apart hotéis, compreende os apart-hotéis usados como hotéis.

O 5590-6/99, outros alojamentos não especificados anteriormente, é a subclasse em que a Concla escreve o aluguel de imóveis residenciais por curta temporada. A nota também compreende alojamento em dormitórios, alojamentos coletivos do tipo casa de estudante e pensionato, e outros locais de curta duração sem código próprio. Ela exclui a atividade de aluguel de imóveis do 6810-2/02.

O código acompanha o que a empresa faz. Hotel e pousada cabem no 5510-8/01. A acomodação residencial de curta temporada está escrita no 5590-6/99. Copiar o código de outro anúncio não classifica a sua operação. No MEI a porta é mais estreita: no 5590-6/99, a única ocupação do Anexo XI é a de proprietário de hospedaria independente, e a Solução de Consulta Cosit 27/2021 diz que a locação de imóveis residenciais por curta temporada não entra nessa ocupação. O detalhe está em MEI pode alugar imóvel por temporada?.

Quando o código tira a empresa do Simples

O Anexo VI da Resolução CGSN 140/2018 lista os CNAEs que se referem apenas a atividades vedadas. O 6810-2/02 está nessa lista, como aluguel de imóveis próprios. Na pergunta 2.4 do Perguntas e Respostas do Simples Nacional, código do cadastro que esteja no Anexo VI veda o ingresso no regime. A pergunta 2.5 alcança a atividade secundária: atividade vedada impede a opção e a permanência, principal ou secundária. A pergunta 2.3 diz que basta uma atividade vedada, em qualquer montante, ainda que o contrato social não a mencione.

A vedação na lei é o art. 17, XV, da Lei Complementar 123/2006. A redação dada pelo art. 516 da Lei Complementar 214/2025 é esta: não recolhe pelo Simples a empresa que realize atividade de locação de imóveis próprios. O art. 544, II, da LC 214 faz o art. 516 produzir efeitos em 1º de janeiro de 2025. Essa data marca a vigência da redação nova. Quem já estava no regime pode ter outra data de exclusão. A frase antiga, "exceto quando se referir a prestação de serviços tributados pelo ISS", saiu dessa redação.

O manual ainda convive com o texto velho. O Perguntas e Respostas, atualizado em parte em 9 de outubro de 2026, repete a exceção do ISS nas perguntas 2.2, 2.21 e 5.22, item 6. A capa avisa que o documento está em atualização por causa da reforma e que ele não dispensa a lei. A Solução de Consulta Cosit 127/2014 lia a frase antiga: locação de imóveis próprios vinculada a serviço de ISS podia permanecer no Simples e era tributada pelo Anexo III. Essa frase saiu do inciso.

O inciso veda locação de imóveis próprios. Serviço de hospedagem continua serviço. O que saiu do texto foi a porta que mantinha a locação dentro do Simples quando ela se referia a um serviço de ISS. Quem presta hospedagem olha o § 2º do art. 17 e o § 5º-F do art. 18. Quem loca imóvel próprio olha o inciso XV.

Os códigos de alojamento que a nota do 6810-2/02 separa dele não aparecem no Anexo VI nem no Anexo VII. O Anexo VII reúne subclasses que misturam atividade vedada e atividade permitida. Pela pergunta 2.4, código fora desses dois anexos não impede o ingresso pelo tipo de atividade inscrita. Isso não autoriza lançar 5590-6/99 e exercer locação de imóvel próprio. A mesma pergunta veda o ingresso quando a empresa exerce atividade vedada, em qualquer montante, ainda que esse código não esteja no cadastro.

A atividade é que separa os casos. No item 9.01 da lista da Lei Complementar 116/2003, o serviço é a hospedagem em hotéis, apart-service condominiais, flat, apart-hotéis, hotéis residência, residence-service, suite service, hotelaria marítima, motéis, pensões e congêneres, e também a ocupação por temporada com fornecimento de serviço. A página de CNPJ de hospedagem e o texto de NFS-e na temporada tratam dessa linha na nota e no município.

No Simples, o serviço de hospedagem cai no Anexo III

Quando a atividade é serviço e o art. 17, § 2º, permite a opção, o art. 18, § 5º-F, na redação da Lei Complementar 155/2016, tributa pelo Anexo III, salvo previsão expressa nos Anexos IV ou V. O Anexo IV, no § 5º-C, é construção de imóveis e obras de engenharia, paisagismo, decoração de interiores, vigilância, limpeza, conservação e serviços advocatícios. O Anexo V, no § 5º-I, é a lista sujeita ao fator "r".

Hospedagem não está nessas duas listas. Na pergunta 5.2, os outros serviços sem previsão específica de tributação por outro anexo entram no Anexo III. Serviço de hospedagem, quando a opção cabe, segue essa regra, e tanto o 5510-8/01 quanto o 5590-6/99 usam a mesma tabela.

A tabela do Anexo III com vigência em 1º de janeiro de 2018 usa a receita bruta em 12 meses. Alíquota nominal e valor a deduzir saem da faixa:

• Até R$ 180.000,00: alíquota nominal de 6,00%, sem valor a deduzir.
• De R$ 180.000,01 a R$ 360.000,00: 11,20% e R$ 9.360,00.
• De R$ 360.000,01 a R$ 720.000,00: 13,50% e R$ 17.640,00.
• De R$ 720.000,01 a R$ 1.800.000,00: 16,00% e R$ 35.640,00.
• De R$ 1.800.000,01 a R$ 3.600.000,00: 21,00% e R$ 125.640,00.
• De R$ 3.600.000,01 a R$ 4.800.000,00: 33,00% e R$ 648.000,00.

O que entra na conta é a alíquota efetiva. O item 3 da pergunta 5.3.1, cujo título é "Regra até o ano-calendário 2026", descreve o cálculo: [(receita bruta dos 12 meses × alíquota nominal) − valor a deduzir] ÷ receita bruta dos 12 meses. O percentual efetivo máximo de ISS é 5%, e o que passar disso se transfere, de forma proporcional, aos tributos federais da faixa. Esse teto está no art. 18, § 1º-B, I, da LC 123, na redação da LC 155, e não aparece como linha separada na tabela.

O Planalto marca essa tabela com um "vide" para a LC 214. A partir de 2027, a pergunta 5.3.2 aponta outro cálculo, e o manual avisa que o capítulo será complementado depois das mudanças da Resolução CGSN 140 por causa da reforma. Veja o calendário em cronograma do IBS e da CBS.

Fora do Simples, essa tabela não alcança a empresa. PIS, Cofins, IRPJ, CSLL e o ISS, quando devido, seguem o regime que ela adotar. O simulador compara pessoa física e pessoa jurídica com os números que você informar, e o resultado é uma estimativa. Se o volume já justifica empresa, o caminho está em CNPJ para Airbnb.

Quem já optou e passa a locar imóvel próprio

A pergunta 12.2 manda comunicar a exclusão nas situações da pergunta 2.2, e a locação de imóveis próprios está nessa lista. A comunicação sai no Portal do Simples Nacional, em Simples Serviços, no menu Exclusão.

A pergunta 12.3 separa prazo e data de efeito conforme a hipótese. Quando a vedação já existia no ingresso, a exclusão produz efeitos desde a data da opção, segundo a pergunta e o art. 81 da Resolução CGSN 140. Quando a vedação surgiu depois, a mesma pergunta manda comunicar até o último dia útil do mês seguinte, com efeitos no primeiro dia do mês seguinte.

O art. 8º, § 4º, II, da mesma resolução, no trecho sobre alteração da relação de CNAEs impeditivos, fala em efeitos no ano-calendário seguinte se a atividade passar a ser impeditiva. Há quem aplique esse inciso à retirada da exceção do ISS e há quem fique nos arts. 30 e 31 da LC 123. A falta da comunicação obrigatória sujeita a empresa à exclusão de ofício e à multa do art. 36 da LC 123/2006. A definição de qual regra rege o histórico do seu CNPJ cabe ao contador.

Como ver o CNAE e como trocar

O cadastro guarda a atividade econômica principal e as secundárias. As duas aparecem no comprovante de inscrição e de situação cadastral, serviço da Receita em consonância com a Instrução Normativa RFB 2.119/2022, e na consulta de CNPJ. Leia a principal e cada secundária: um 6810-2/02 deixado como secundário já é código do Anexo VI. Para saber se a empresa está optante, a pergunta 2.6 indica a Consulta Optantes, no Portal do Simples Nacional.

Trocar o código pede comunicação do cadastro, exigida pela Receita para toda alteração cadastral. Quando a alteração depende de registro, o prazo é o último dia útil do mês seguinte à data do registro. O serviço de atualizar o CNPJ começa pela consulta prévia de viabilidade e pelo Coletor Nacional da Redesim, que gera o Documento Básico de Entrada.

Na alteração de atividade, principal ou secundária, o coletor pede de novo todas as atividades que a empresa exerce. O DBE segue ao órgão de registro junto com o ato, como o contrato social. Quando há convênio de integração com a Receita, a análise fica com a Junta Comercial, cartório de registro de pessoas jurídicas ou OAB; caso contrário, o processo digital corre no e-CAC.

O deferimento depende de o pedido bater com o ato registrado: se o objeto da sociedade não descreve hospedagem, a troca de CNAE pede alteração contratual. O roteiro está na página da Receita sobre alteração de dados cadastrais.

A NFS-e nacional começa em 1º de novembro de 2026

A Resolução CGSN 191, de 4 de agosto de 2026, tornou obrigatória a NFS-e de padrão nacional para a microempresa e a empresa de pequeno porte optantes pelo Simples Nacional, com efeitos em 1º de novembro de 2026. A emissão é pelo Emissor Nacional da NFS-e, na aplicação web ou por API. A resolução revogou a CGSN 189/2026, que marcava 1º de setembro de 2026.

A nota da Receita, publicada em 14 de agosto de 2026, separa dois momentos. De 1º de novembro a 31 de dezembro de 2026, a optante que presta serviço sujeito a NFS-e emite pelo Emissor Nacional e segue as regras do Simples então aplicáveis, sem as regras de CBS e IBS nesse regime. A partir de 1º de janeiro de 2027, a emissão nacional continua, e passam a produzir efeitos as regras de CBS e IBS dos optantes, nos termos do Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026.

O comando alcança quem está no Simples e presta serviço sujeito a nota. Empresa em locação de imóveis próprios, fora do regime, fica de fora dessa resolução. Quem permanece no Simples com serviço de hospedagem emite a nota desse serviço. A partir de novembro de 2026, o emissor da optante é o nacional. O CNAE do cadastro e o serviço da nota descrevem a mesma atividade. O que a prefeitura cobra, e a diferença entre reserva, comissão e repasse, está no texto da NFS-e na temporada.

Onde a ApuraStay entra

A ApuraStay faz a contabilidade de quem hospeda por temporada. A checagem inicial do CNAE, no CNPJ existente ou em abertura, é gratuita pelo botão abaixo. Esse levantamento não substitui o fechamento definitivo com o contador responsável. Para simular cenários, use o simulador ou conheça os planos, sendo que o plano Anfitrião inclui a abertura da empresa.