Carnê-leão no aluguel por temporada: como declarar a renda do Airbnb

Na pergunta 209 do Perguntas e Respostas IRPF 2026, a Receita Federal diz que os valores recebidos por pessoa física pela locação de imóvel por temporada são rendimentos tributáveis, sujeitos ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) e ao ajuste na declaração anual. Vale para quem anuncia no Airbnb, no Booking ou aluga direto com o hóspede. Abaixo está o que a Receita manda incluir no mês, o que pode ser excluído e o que mudou com a redução do imposto em 2026.

O que a Receita chama de aluguel por temporada

A Receita usa a definição do art. 48 da Lei 8.245/1991: locação destinada à residência temporária do locatário, contratada por prazo não superior a 90 dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. Na mesma pergunta 209, a Receita acrescenta que o aluguel de apenas uma parte do imóvel, como um quarto, também pode ser considerado aluguel por temporada, e que a legislação do IRPF não faz distinção entre a renda do contrato curto e a do contrato tradicional.

Quem recolhe pelo carnê-leão

O carnê-leão é o recolhimento mensal da pessoa física residente no Brasil que recebe rendimentos de outra pessoa física ou do exterior sem tributação na fonte no Brasil (pergunta 266). Para o aluguel, a pergunta 207 separa dois caminhos: recebido de pessoa física ou de fonte no exterior, vai ao carnê-leão; pago por pessoa jurídica, cabe a ela reter o imposto na fonte, ainda que o pagamento passe por administradora. Uma reserva paga por empresa pode seguir outra regra. Confirme com o contador.

A renda é declarada em nome do proprietário ou do usufrutuário do imóvel, ainda que recebida por terceiros, como administradores ou intermediários em plataformas digitais (pergunta 209). Se o imóvel pertence a mais de uma pessoa, em condomínio, cada uma recolhe sobre a parte que lhe couber, conforme o contrato. Se o imóvel é bem comum do casal, a Receita admite tributar 50% em nome de cada cônjuge ou o total em nome de um deles.

O que entra no valor do mês

O imposto incide sobre o total recebido no mês. Havendo mais de um recebimento, ainda que cada um fique abaixo do limite da primeira faixa da tabela, e locação por período menor que um mês, os valores se somam (pergunta 267). Também entram no rendimento:

• Taxas de limpeza, de estacionamento, de animais domésticos e similares cobradas de forma destacada do hóspede (pergunta 209).
• Multa recebida por rescisão do contrato de temporada (pergunta 209).
• Juros de mora, multas e outros acréscimos pelo atraso no pagamento do aluguel (pergunta 207).

A indenização recebida pelo locador, destinada exclusivamente aos reparos necessários e indispensáveis à recuperação do imóvel, fica fora da tributação (pergunta 209).

Para aluguel, a Receita considera como data do pagamento aquela em que o locatário paga ao proprietário do bem ou à administradora, ainda que esta deixe de informar o recebimento ao locador. Na plataforma, o pagamento do hóspede, o check-in e o repasse podem cair em meses diferentes. Confirme com o contador qual data vale no seu caso.

O que pode ser excluído

A pergunta 445 lista o que pode ser excluído do aluguel recebido quando o encargo foi exclusivamente do locador:

• Impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o imóvel. O IPTU pago pelo locador pode ser excluído dos aluguéis recebidos no mesmo ano-calendário (pergunta 446).
• Aluguel pago pela locação de imóvel sublocado.
• Despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento.
• Despesas de condomínio, ordinárias e extraordinárias, ainda que se trate de locação por temporada (pergunta 449).

Para a temporada, a Receita dá um exemplo: as comissões pagas pelo locador às plataformas digitais para recebimento dos aluguéis podem ser excluídas dos rendimentos (pergunta 445). A mesma pergunta lembra que só as despesas listadas em lei podem ser excluídas. Taxas de limpeza, de estacionamento e de animais cobradas do hóspede não saem da base, e não há previsão legal para deduzir a taxa de manutenção de associação de proprietários. Despesas com advogado para retirar inquilino e reformas para futura locação também não são dedutíveis (pergunta 447).

Como calcular e pagar

O carnê-leão é calculado pela tabela progressiva mensal vigente no mês do recebimento e pago até o último dia útil do mês seguinte, com o código 0190 (pergunta 267). Na tabela de 2026 publicada pela Receita, a base de cálculo até R$ 2.428,80 tem alíquota zero, e a que passa de R$ 4.664,68 tem alíquota de 27,5%.

Da base podem sair deduções legais, como dependentes e contribuição à previdência oficial, desde que não tenham sido usadas contra rendimentos tributados na fonte no mesmo mês. Em vez delas, o contribuinte pode usar o desconto simplificado mensal, de 25% do valor máximo da faixa de alíquota zero, quando for mais benéfico (pergunta 267). Em 2026, esse limite é de R$ 607,20, segundo a tabela da Receita.

O cálculo e o DARF saem no Carnê-Leão web, com conta gov.br nível prata ou ouro. Pago em atraso, o carnê-leão tem encargos (pergunta 269).

A redução de 2026 e o ajuste anual

A Lei 15.270/2025 incluiu o art. 3º-A na Lei 9.250/1995. Desde janeiro de 2026, há redução do imposto sobre os rendimentos tributáveis sujeitos à incidência mensal: até R$ 5.000,00, a redução é de até R$ 312,89, de modo que o imposto devido seja zero; de R$ 5.000,01 a R$ 7.350,00, ela diminui até zerar; acima de R$ 7.350,00, não há redução. Nas perguntas 266 e 267, sobre carnê-leão, a Receita registra essa redução mensal.

O carnê-leão não fecha a conta do ano. Os rendimentos sujeitos a ele também entram no ajuste anual, e o imposto pago no mês é antecipação do apurado na declaração (pergunta 266). Na declaração vale a tabela anual, com a redução do art. 11-A da Lei 9.250/1995, que não alcança quem tem rendimentos tributáveis sujeitos ao ajuste anual acima de R$ 88.200,00 (§ 2º). Um mês sem DARF não garante imposto zero no ano: na declaração, o aluguel se soma aos outros rendimentos tributáveis sujeitos ao ajuste.

Na declaração anual

Os registros feitos no Carnê-Leão podem ser importados para a declaração do ano seguinte. No exemplo da pergunta 207, o aluguel recebido de pessoa física vai à ficha "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior pelo Titular", aba "Outras Informações", coluna "Aluguéis", e o imposto pago entra na coluna "Carnê-Leão/Darf pago cód. 0190".

Quem administra imóvel de temporada para terceiros, sendo pessoa física, declara o que recebe como rendimento do trabalho não assalariado, seja comissão, valor fixo mensal ou os dois (pergunta 209).

Renda de um lado, ISS, IBS e CBS do outro

O carnê-leão trata da renda. Quando há serviço de hospedagem e a prefeitura exige a nota, pode haver ISS e NFS-e, como explica o texto sobre NFS-e na temporada. IBS e CBS seguem as regras da reforma tributária, explicadas em temporada na reforma. Quem opera por empresa apura de outro jeito, e a comparação está em CNPJ para Airbnb.

Onde a ApuraStay entra

A ApuraStay faz a contabilidade de quem hospeda por temporada e organiza reservas, repasses e despesas do mês. Para quem ainda declara na pessoa física, a análise começa pelos números reais da operação: receita bruta, quantidade de imóveis e outras rendas, com validação do contador responsável.