A holding junta os imóveis da família e organiza a herança. A empresa da temporada é outra. Ela emite a nota e cuida do imposto da hospedagem. ITBI e ITCMD mudam conforme o município, o estado e o ato. A estrutura, sozinha, não garante imposto menor.
O trabalho é de estrutura: qual empresa existe, qual imóvel entra nela e qual tributo o ato pode atrair. O resultado sai do diagnóstico.
Os imóveis da família numa empresa, com contrato e cotas do jeito que vocês combinarem.
Passar o imóvel para a empresa pode ou não gerar ITBI. A regra tem exceção, e a prefeitura do imóvel interpreta o ato.
Herança e doação seguem a lei do estado. Passar cotas é diferente de doar o imóvel. O efeito no imposto sai da análise.
Quem hospeda emite a NFS-e e apura a temporada. A holding patrimonial não faz esse papel.
Quem anuncia imóvel por temporada acaba tendo as duas conversas, em momentos diferentes. Uma trata da atividade. A outra, do patrimônio.
O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão onerosa de imóvel. A imunidade do art. 156, § 2º, I, da Constituição trata da integralização de capital, e não da transmissão onerosa em geral.
No Tema 796, o Supremo Tribunal Federal entende que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital social a integralizar. Sociedade cuja atividade preponderante é locação, compra e venda de imóveis ou arrendamento mercantil pode ter a imunidade contestada pelo município.
Hospedagem e locação podem ser tratadas de forma diferente. A prefeitura do imóvel interpreta o ato. A dispensa não é automática.
O ITCMD é o imposto estadual sobre herança e doação. Alíquota, base e obrigações acessórias variam conforme o estado. Um desenho válido num estado precisa ser revisto se os herdeiros ou os imóveis estiverem em outro.
Transmitir o imóvel e transmitir cotas de uma holding são caminhos diferentes. No primeiro, o bem e o registro imobiliário concentram o ato. No segundo, o que circula é a participação societária, e o imóvel permanece na pessoa jurídica. Nesse caminho, a transmissão de cotas pode organizar o acordo entre herdeiros e evitar que cada geração reabra a titularidade de cada matrícula.
Manutenção, diferimento ou redução da carga dependem da lei estadual, do valor atribuído e da forma do ato. Este texto não promete economia de ITCMD e não substitui a análise jurídica e contábil da família.
Conversamos sobre os imóveis, a família e o que vocês querem com a temporada e com a herança.
Definimos o tipo de empresa, o capital e o destino de cada imóvel: pessoa física, empresa da hospedagem ou holding.
Contrato, cartório e a forma da transferência, com o que a prefeitura e o estado pedirem.
A holding segue na contabilidade. Se existir empresa da hospedagem, ela segue na rotina dela.
Cada resposta para no que a lei diz. O caso da família pede análise.
Não. A empresa que hospeda emite a sua nota e cuida do mês. A holding junta os imóveis da família. São papéis diferentes. Às vezes as duas convivem. Às vezes você fica só com a empresa da operação. Depende do patrimônio e do que você quer.
Não automaticamente. A imunidade é para o imóvel que entra como capital da empresa, não para qualquer transferência. O Supremo entende que ela não cobre a parte do valor que passar desse capital. A prefeitura pode cobrar se a empresa vive de alugar ou de comprar e vender imóveis. Hospedagem e locação nem sempre seguem a mesma regra.
Não existe garantia de redução. Cada estado define a alíquota de ITCMD e a forma de cobrança. Transferir quotas organiza a sucessão sem depender apenas da doação direta do imóvel, mas o ganho real só aparece no cálculo sobre o seu patrimônio.
Não. Para quem opera um imóvel ou uma estrutura simples, a empresa de hospedagem costuma atender sem necessidade de holding. A estrutura patrimonial entra quando há múltiplos imóveis, sócios familiares ou planejamento sucessório.
Pode. Se você quer separar o risco da hospedagem do patrimônio, separar costuma ser o caminho mais claro. A empresa da nota cuida do dia a dia e do risco da operação. A dos imóveis cuida da herança, do ITBI e do acordo da família. Juntar as duas muda a atividade, a responsabilidade e a conta do ITBI. Separar não é obrigatório.
O simulador compara pessoa física e empresa na temporada. A abertura trata do CNPJ da hospedagem. A holding segue numa conversa própria, com o patrimônio da família.
Conte os imóveis e o que a família pretende. Um contador responde em até um dia útil com o que a análise precisa olhar.
Um contador te responde por e-mail até o próximo dia útil.