O que é a NFS-e no aluguel por temporada
NFS-e de hotelaria no aluguel por temporada: o item 9.01 da LC 116 reúne hotel e a ocupação por temporada com serviço. A alíquota é a do município.
A NFS-e entra no aluguel por temporada quando o que se presta ao hóspede é serviço de hospedagem e a prefeitura do município exige a nota. Locação pura do imóvel, em muitos casos, segue outra regra. Quem anuncia no Airbnb ou no Booking convive com o preço que o hóspede paga, a comissão da plataforma e o valor que cai na conta.
O que é a NFS-e
NFS-e é a Nota Fiscal de Serviço eletrônica. Ela registra um serviço perante a prefeitura. Venda de mercadoria e o anúncio em si ficam de fora. Na temporada, ela aparece quando o que se presta ao hóspede é hospedagem. Locação pura de imóvel próprio, em muitos casos, segue outra regra e não usa a mesma nota.
Quando a obrigação aparece
Não há uma data única para todo anfitrião. A nota entra na rotina quando a prefeitura do município competente exige a NFS-e daquela atividade e a inscrição municipal está ativa. O CNPJ federal, sozinho, não emite nota de serviço. Pessoa física e pessoa jurídica também não seguem a mesma regra: o que decide é a atividade de fato, o município e se já existe empresa enquadrada.
- Há serviço de hospedagem ao hóspede, e não só a cessão do imóvel.
- O município competente exige NFS-e dessa atividade.
- A inscrição municipal permite emitir.
O item 9.01 alcança hotel e a temporada com serviço
Quem procura NFS-e de hotelaria encontra regras pensadas para hotel. Na lista de serviços do ISS, o item 9.01 da Lei Complementar 116/2003 reúne a hospedagem em hotéis, flats, pensões e congêneres e também a ocupação por temporada com fornecimento de serviço. O anfitrião que presta serviço ao hóspede costuma cair nesse trecho. O item 9.01 é da lista nacional. A alíquota cabe ao município, dentro dos limites da LC 116: no máximo 5% para os demais serviços (art. 8º, II) e no mínimo 2% (art. 8º-A). A rotina de um hotel não define o enquadramento sozinha.
Na reforma tributária, o IBS e a CBS também tratam a locação residencial de até 90 dias por contribuinte do regime regular pelas regras da hotelaria. São outros tributos, com outra regra, explicada no texto sobre a LC 227/2026.
Reserva, comissão e repasse
O hóspede paga o preço da hospedagem. A plataforma desconta a comissão e credita o restante. Em muitos casos, a NFS-e acompanha o valor bruto da hospedagem que você cobra, antes da comissão, sem a taxa de serviço do hóspede. A comissão é despesa de intermediação. Usar só o valor creditado na conta, nesses casos, deixa a receita declarada abaixo do que a plataforma informa à Receita.
Onde a ApuraStay entra
A ApuraStay faz a contabilidade de quem hospeda por temporada, com emissão da NFS-e no painel e pelo WhatsApp na área de cliente, no CNPJ do anfitrião. A página da NFS-e da temporada separa valor bruto da hospedagem, comissão e repasse; confirme sempre a regra do seu município.
Perguntas frequentes deste guia.
A comissão da plataforma reduz o valor da nota?
Em muitos casos, não. A comissão é despesa. A nota da hospedagem acompanha o valor bruto da hospedagem, e o repasse é o que sobra depois da comissão.
Todo anfitrião é obrigado a emitir NFS-e?
Depende do município e de a atividade ser serviço de hospedagem. Locação pura de imóvel e hospedagem com serviço ao hóspede não seguem, em muitos casos, a mesma regra.