A nota da locação com IBS e CBS ficou para janeiro

Na coletiva de 11 de novembro de 2026, a Receita Federal apresentou um calendário novo de documentos fiscais com IBS e CBS. Para a NFS-e de locações e arrendamentos, a data que estava em 1º de dezembro de 2026 passou para 1º de janeiro de 2027. Os slides da apresentação dizem que o Comitê Gestor do IBS aprovou esses prazos no dia 10 de novembro.

O que foi anunciado

A coluna de 1º de janeiro de 2027 nos slides reúne a NFS-e de locações e arrendamentos, receitas condominiais, bens imateriais, demais fornecimentos, gás e água. O Portal da Reforma Tributária, que acompanhou a coletiva, resume essa mudança: a NFS-e de locações e arrendamentos passou de 1º de dezembro de 2026 para 1º de janeiro de 2027.

Na cobertura do Estadão no UOL, o secretário especial da Receita, Robinson Barreirinhas, disse: "Em janeiro, apenas serão as notas fiscais de locações e arrendamento, que demandam também orientação para esse público." Outros documentos novos, como a NFS-e de plataformas digitais, ficaram para 1º de março de 2027. Isso não é uma regra nova para quem anuncia no Airbnb; as fontes não dizem o que muda no anúncio da plataforma.

A nota do Ministério da Fazenda confirma a coletiva do dia 11, o Programa de Conformidade de 2027 e o adiamento, para março de 2027, da exigência de documentos em situações específicas. Essa nota oficial não detalha a data da locação.

O ato saiu em 13 de novembro

Em 13 de novembro de 2026, o Diário Oficial da União publicou o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 7, de 11 de novembro de 2026, na edição 214, seção 1, página 124. O site do CGIBS registra a disponibilização nessa mesma data, e o texto do ato altera o Ato nº 4.

Na alínea "g", a NFS-e das locações de bens móveis e das locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis, ressalvados os fornecimentos da alínea "d", passa a 1º de janeiro de 2027. O art. 3º diz que o ato entra em vigor na data da publicação no Diário Oficial e no site do CGIBS.

Para o Simples Nacional, o § 1º marca 1º de janeiro de 2027 nas hipóteses das alíneas "d" a "h", o que inclui essa locação, e 1º de março de 2027 nas demais hipóteses. O mesmo ato marca 1º de março de 2027 para a NFS-e dos serviços promovidos pelas plataformas digitais e dos serviços por elas intermediados nas hipóteses da LC 214, sem detalhar mudanças no anúncio da plataforma.

A orientação do portal da NFS-e, atualizada em 7 de agosto de 2026, ainda escreve 1º de dezembro para essa locação. O ato de 13 de novembro é posterior.

Isso não decide se o seu anúncio é locação

Aluguel por temporada pode ser lido como locação de imóvel ou como hospedagem, conforme o caso. Se a sua atividade for hospedagem, o prazo da nota com IBS e CBS pode ser outro, e já pode estar em vigor.

O texto do Ato nº 7 não traz nova data para a alínea "d". No Ato nº 4, essa alínea continua em 1º de outubro de 2026 para os outros serviços sujeitos ao ISS. No Simples Nacional, o § 1º do Ato nº 7 marca 1º de janeiro de 2027 também para as alíneas "d" a "h". A LC 227/2026 trata de quando a reserva curta entra nas regras de hotelaria para o IBS e a CBS. Isso não se resolve com esse ato. Fale com o seu contador.

O que não muda

A nota que você já emite hoje continua valendo. O adiamento não dispensa a nota que você já emite. O imposto não muda, e não nasce crédito de IBS nem de CBS. Dezembro ainda dá tempo de deixar cadastro, contrato e nota em ordem. O cronograma do IBS e da CBS e a página da NFS-e da temporada mostram o que já vale na operação.