Aluguel por temporada na reforma tributária: o que a LC 227/2026 mudou

Em janeiro de 2026, circulou a informação de que todo proprietário que aluga por temporada passaria a pagar um imposto novo. A Receita Federal desmentiu. A regra que existe está na Lei Complementar 214/2025, com ajuste da Lei Complementar 227/2026. Ela alcança uma parte dos anfitriões e não começa de uma vez.

O que diz o art. 253 da LC 214/2025

O art. 253 trata da locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos. Quando feita por contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, essa operação é tributada pelas mesmas regras dos serviços de hotelaria. É a reserva típica de Airbnb e Booking que passa a ser lida, para esses dois tributos, como hospedagem.

A lei define hotelaria de forma ampla. O art. 278 inclui o alojamento temporário em imóvel residencial mobiliado, ainda que de uso não exclusivo dos hóspedes. O anfitrião não vira hotel por causa dessa frase. Ela indica qual regra de IBS e CBS vale para a operação.

O que a LC 227/2026 acrescentou

A LC 227, de 13 de janeiro de 2026, incluiu dois parágrafos no art. 253. O § 1º considera contribuinte do regime regular a pessoa física que atenda ao inciso I do § 1º e ao inciso II do § 2º do art. 251 (os incisos de alienação ficam de fora). Já o § 2º traz a seguinte redação: "As operações de que trata este artigo deverão ser incluídas nos limites de que tratam o inciso I do § 1º e o inciso II do § 2º, ambos do art. 251 desta Lei Complementar." Na prática, a temporada não tem limite separado: a operação entra nos mesmos limites junto com a locação comum.

O art. 361 do Decreto 12.955/2026 repete a inclusão nos limites do art. 382, caput, inciso I, e do § 1º, inciso III. Já o art. 410, § 1º, do decreto aponta o art. 382 por inteiro, de modo que as duas remissões não são idênticas.

Segundo a Receita, em nota divulgada pela Agência Brasil, a LC 227 diminuiu as hipóteses em que a pessoa física que aluga imóveis é enquadrada como contribuinte da CBS e do IBS.

Quando a pessoa física entra no IBS e na CBS

O art. 251, § 1º, I, olha o ano-calendário anterior. Na locação, cessão onerosa e arrendamento, a pessoa física passa a ser contribuinte do regime regular quando as duas condições são cumulativas:

• A receita total com essas operações exceda R$ 240.000.
• As operações tenham por objeto mais de 3 bens imóveis distintos.

No próprio ano, o art. 251, § 2º, II, alcança a locação, cessão onerosa ou arrendamento em valor que exceda em 20% o limite de R$ 240 mil. O art. 382, § 1º, III, do Decreto 12.955/2026 também exige, nesse caso, mais de 3 imóveis distintos. O limite é atualizado mensalmente pelo IPCA (art. 251, § 5º).

Imóvel distinto, nesse decreto, é cada unidade imobiliária autônoma, edificada ou não, com ocupação ou utilização privativa e localização cartográfica própria, ainda que não registrada (art. 383), admitindo-se mais de uma matrícula no mesmo cadastro quando ocupados ou utilizados em conjunto (parágrafo único).

Quem fica abaixo desses limites não entra no IBS e na CBS por essa regra, e a renda da locação segue no Imposto de Renda da Pessoa Física. Pode haver ISS pelo item 9.01 da Lei Complementar 116/2003 quando há serviço ao hóspede e o município exige nota; a locação pura do imóvel, em regra, recebe outro tratamento.

Hotelaria e locação comum têm reduções diferentes

Para quem entra na regra, a diferença pesa. Na locação residencial comum, as alíquotas do IBS e da CBS são reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único), e a base pode ter o redutor social de R$ 600 por mês por imóvel (art. 260, na redação da LC 227). Na hotelaria, a redução é de 40% (art. 281), a base é o valor da operação (art. 280) e o fornecedor pode apropriar créditos das aquisições, observados os arts. 47 a 56 (art. 282).

Os arts. 361 e 410 do Decreto 12.955/2026 levam a locação residencial de período não superior a 90 dias ininterruptos, feita por contribuinte do regime regular, às regras de hotelaria. Nessa seção, a base é o valor da operação (art. 403) e a alíquota é reduzida em 40% (art. 405). Pelo texto do decreto, o redutor do art. 377 não aparece nessas regras de temporada; confirme no seu caso. A alíquota de referência de cada ano é fixada em etapa própria da transição. Por isso este texto não traz percentual final nem simulação.

Plataforma e documento fiscal

A LC 227 também mudou a responsabilidade das plataformas digitais. Pelo art. 22, II, na nova redação, a plataforma responde solidariamente com o fornecedor residente no País quando não fornecer as informações exigidas pela lei, ou quando o fornecedor for contribuinte e não emitir documento fiscal eletrônico no valor da operação feita por meio dela. Para o anfitrião que for contribuinte, o documento fiscal no valor da operação é o ponto que a lei liga à responsabilidade da plataforma.

2026 é ano de teste, não de cobrança cheia

Em 2026, a CBS é calculada à alíquota de 0,9% (art. 346) e o IBS à alíquota estadual de 0,1% (art. 343). O art. 348, § 1º, dispensa o recolhimento desses valores para quem cumprir as obrigações acessórias previstas na legislação, e essas alíquotas de teste não se aplicam às operações de optantes pelo Simples Nacional (art. 348, III, c). Segundo a Receita, a cobrança efetiva e plena do IBS e da CBS será escalonada de 2027 a 2033.

Como o critério da pessoa física olha o ano-calendário anterior, a receita e o número de imóveis de 2026 já entram na conversa sobre 2027. Acompanhe os dois números mês a mês.

Onde a ApuraStay entra

A ApuraStay faz a contabilidade de quem hospeda por temporada e acompanha a transição do IBS e da CBS. A análise começa pelos números reais da operação (quantidade de imóveis, receita e operação na pessoa física ou na empresa) e deve ser validada pelo contador responsável.