Airbnb em condomínio: o que o STJ decidiu e o que ainda está em aberto

Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 2.121.055 por maioria. O voto que prevaleceu foi o da ministra Nancy Andrighi. No Informativo 889, a tese é esta: usar o imóvel em contrato atípico de curta estadia, com reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, descaracteriza a destinação residencial. Nesse caso, a convenção precisa prever o uso, com aprovação de 2/3 dos condôminos. Apenas anunciar o imóvel numa plataforma não descaracteriza o uso residencial. O caso veio do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. O Airbnb atuou como interessado.

Contrato atípico, no voto que prevaleceu

O voto que prevaleceu considerou que esses contratos não se enquadram propriamente como locação residencial nem como hospedagem em hotel. Por isso, podem ser considerados contratos atípicos. O meio de oferta não define a natureza do negócio: plataforma, imobiliária ou anúncio não mudam a classificação jurídica. A mera disponibilização do imóvel em plataforma digital não descaracteriza a destinação residencial. Frequência, habitualidade, oferta de vários cômodos a pessoas que não se conhecem e serviços como limpeza, lavanderia ou recepção são exemplos que o informativo manda examinar no caso concreto.

O que o Código Civil diz sobre a destinação

O art. 1.336, inciso IV, do Código Civil manda o condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação. Ao falar do quórum, o STJ usa a expressão 2/3 dos condôminos. O art. 1.351, na redação da Lei 14.405/2022, exige aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos para a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. As duas fórmulas não dizem a mesma coisa: a do tribunal conta condôminos; a da lei conta votos.

O Tema 1.443 suspende os processos

17 de setembro de 2026 é a data da notícia do STJ, não a data da sessão. A ficha do Tema 1.443 registra a afetação na sessão eletrônica de 20 a 26 de maio de 2026, na Segunda Seção, dos Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536, de relatoria do ministro Raul Araújo. A questão submetida a julgamento é definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio basta para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa.

A ficha determina suspender o processamento de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que versem sobre essa questão, com alcance em todo o território nacional segundo a notícia. A Cogepac identificou 50 decisões monocráticas e acórdãos sobre o tema. Quando a tese do repetitivo for fixada, ela deverá ser observada por juízes e tribunais, nos termos do art. 927, inciso III, do Código de Processo Civil.

Antes de tratar o julgamento como resposta do seu prédio

Este texto não substitui advogado nem a análise do caso. A decisão da Segunda Seção e a afetação do Tema 1.443 não fecham, sozinhas, o que vale no seu condomínio.

• Ler a convenção e o regimento.
• Ver se há deliberação de assembleia sobre a destinação da unidade.
• Acompanhar o Tema 1.443 até a tese ser fixada.

O julgamento trata da destinação residencial da unidade no condomínio. ISS, IBS e CBS seguem outras leis. Quando há serviço de hospedagem, o ISS observa o item 9.01 da Lei Complementar 116. O IBS e a CBS seguem as regras da Lei Complementar 227. O detalhe de cada regra está em NFS-e no aluguel por temporada e em aluguel por temporada na reforma tributária.

Onde a ApuraStay entra

A ApuraStay organiza a operação de quem hospeda por temporada: receita, imóveis e emissão fiscal com contabilidade para temporada e acompanhamento da reforma. A interpretação da convenção e dos processos condominiais fica fora desse escopo e exige análise jurídica própria.